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今天翻看一本讲房产的教材，估算温州炒房团的资金总量，我觉得是对炒房团严重的误解。书中说温州800万人，160万做生意的，10万人炒房，平均每人资产100万，所以投入市场的炒房资金总量为1000亿元。而且认为炒房团囤房是因为等待房屋价格上涨；以及他们的智商很高。

关于这三点，我觉得是对中国炒房团的误读，因为他们的玩法根本不是这样的。我将在下面简单地讲解一下炒房团的基本原理。其实他们的智商并不一定比正在看这篇文章的您高。

其一，炒房团的资金总量问题。以温州为例，他们的资金基本上不是个人财产，个人财产所占的比例可以忽略，所以以10万人炒房，每人100万来估算温州炒房团向市场投放的资金量无疑是没有任何意义的。因为炒房团资金主要靠的是信贷的杠杆。主要靠银行的贷款，然而如何获得借款呢？

在中国，玩资本杠杆运作主要靠的不是智商，而是人脉关系和行政网络，而温州就是假借这一点，完成“法人包装”。往往为了贷款，获得更大的信贷额，更低的借贷成本。贷款人被包装成一个温州经商成功的案例，有的时候全村的人一起上，村长给盖印，为这部分人的离奇发家史担保。让银行相信他们有足够的资产来还贷。

所以，这些人里，同样是做方形东西的，有的是搞房地产的，有的是卖臭豆腐的。

用银行的资金给自己赚钱，这就是“行政经济”的特有好处。然而他们所承担的风险是可控的，而且并不是靠房价上涨的差价来获取利润的。

如果像书中所说囤房，空置率很高，通过地价上涨来获利那他们的智商也就太低了，炒房团再没文化，也不至于用这么质朴和无私的方法在中国走这个钢丝吧。

这就是第二点，他们通过什么获利？

其实地产公司是需要炒房团的，而且经常不仅是需要，而是依靠。地产公司99%是失血状态的。别看他们风光，就像杂技演员表演的时候花里胡哨，但在背后经常是鼻青脸肿的。

资金链，对于地产公司是最重要的一处，也常常是它的弱穴。而炒房团，却恰恰是看准了这个机会，以弥补或维持它的资金链条来顺带获取巨大的利润分成的。

从地产公司拿到许可证，到真正能卖房子，要经历漫长的过程，在这个过程中，地产公司的资金紧绷，借贷成本很高，这就有了巨大的压力。而炒房团这个时候通过买相当于“楼花”“期房”的原理，提前买入这些没建好的海市蜃楼，当然了，价格是极低的，通常只有3到4折。这样对于双方都有利，地产公司在没建好的时候就能拿到急需的资金，而炒房团为后来的暴力也埋下伏笔。

而另一方面，地产公司需要炒房团是为了避税的考虑，通过中介的建设经费来削减利润，少交税款，同时也通过一系列的资金运作来躲闪房地产建设当中所触碰到的多处税务苛收。这一点且不细说。

而很重要的一点，是地产公司通过炒房团而维持房价的稳定。如果先是以低价把楼花卖给普通购房者，价格很低，就会造成疯抢，而后来建好之后，再涨价就会造成很大的困难和销售压力，这样就失去了卖房的节奏。而炒房团就像证券交易中的“做市商”一样，能够很好的控制这种节奏，同时也使价格基本保持稳定（高位稳定）。

一旦房子建好，开始有人买了（因为已经是有房产证的实体房，价格已经到了高位）炒房团马上将房屋转手退还给地产公司，最终将房屋转手给购买者，而这全价，和当初3-4折购买时的成本价之间就让炒房团获得了巨大的利润，而且这种风险是极低的。

所以，通过房子建好之后的房价上涨所赚的钱根本不是炒房团的初衷，那样风险很大，风险与暴利比不符合其资金的追求。

他们的智商，也就限于在集体处理关系网络的方面，将行政利益与借贷环节中的商业利益打包，每个人都处于利益链条的一个环节，环环相扣而各得其所。

所以“村长”们和村民们的长袖善舞使得银行作为风险不大的利益既得者面带微笑地欣赏这一上演了很多年的节目。其实已经知道节目背后的关系和结构。

而地产公司和炒房团的合唱表演也导演了舆论在导向上的风向偏离，媒体的偏向吹风使得最终整个链条的成本都被普通民众承担，并且确信房价是物有所值的。所谓的专家和媒体工作者最后也成了这个合唱团的成员，听着团长的指挥，韵律动听而一致。

这种中国特色的资本运作方式滋养着这些舞蹈团和合唱团，他们成为了近20年来房地产价格剧增的一个巨大冲击力量，被称为了“炒房团”，他们不是一个传说，他们只是普通的人。

炒房团和卖饭团的唯一区别不是智商，不是情商，而是中国特色的“行政经济”本身。